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内审案例——被无视的小商铺, 租金去哪儿了?
发布日期:2022-10-23

ID:内审师修行与实战

“金角银边草皮肚”,

这句话,除了是围棋用语外,还经常用来形容商铺的价值。

意思是:街道拐角上的商铺价值最高,其次是临街道两边的商铺,再次商业区或大型商场区中间位置的铺子。

可见,一间商业区街角的商铺,价值很高!

但,就是在这寸土寸金的位置,发现有一间铺子被人长年使用,却从未收取过租金。

一、对商业公司审计的重心

根据审计计划,我们开展了对商业公司的审计,重点的审计内容其实是:

1.租金收取的完整性;

2.欠租商户的催收情况;

3.各类保证金的收取和退还情况、代收水电费、物业费管理;

4.空铺是否被占用;

5.二次招租手续的及时性;

6.租赁价格是否经充分授权,相关优惠或延期支付是否有授权;

7.各类报表或台账的管理等等。

8.其他的管理:退铺验收、招租程序、物业管理等。

其实,审计方案中都应该包含事实上也会包含的一项:“资产的完整性审计”,但是却从来没有把“商铺是否存在”当作资产盘点的重点。

审计部门也参与过盘点商铺资产,但只是抽检,仅仅是抽验部分商业区,对照CAD图和资产清单和现场核对了一下。

同时会复核:商业公司自身全面盘点记录。

之前从没想过:像商铺这么大的资产会有漏项?

二、小商铺被忽视的原因

公司拥有一片成熟的商业区,辐射较广,周边都是高密度小区,人流量充沛,使得商业区成为了真正的黄金地段。

有影院、大型超市、健身房、娱乐和教培、购物广场、还有琳琅满目的小商铺。

铺子全是集团公司的资产,由商业公司负责招商运营。

之前没有疫情时,白天都是人流不断,到了晚上更是人挤人。

就算疫情来了,这里也没有几间空铺。

在一片繁华的拐角处,有一间钢架构的小铺子(后加建的,没有产权),完全融入到一楼的诸多商铺里,又处于上二楼的梯道旁,如果不细看,根本发现不了这是一间商铺。

而且,这个铺子只在背着外街的方向开个了窗口,铺门是长年关闭着的。

就算你经过或者来盘点,也不会能轻易发现这间铺子,或者看见了也会认为那是设备间或其他用途的空间。

因为,铺子的一圈全被各种广告牌和广告布遮挡着。

那是一家“裁缝店”,就是修补衣服或改造衣服的,据说生意极其红火。

这多少打破了一点儿我的认知:一般裁缝店都开在偏僻地方,生意肯定也不会太好才对,但这家店居然在真正的闹市之中。

隔行如隔山呐!反正这家是挺赚钱的!(通过后来店主愿意续租和补交租金也证实了这一点)

这虽是一家老店,但并没名字!

公司的商业区还未建起来时,这家店主就在对面老小区的临街小店里经营了多年,附近居住的老人们都知道这家铺子。

三、怎么看出来的?

正常的商业管理审计,是很难查出来这种没有独立产权的商铺。

因为就算现场审计,也只关注空铺情况,这家铺子不在资产清单上,也不在商铺平面图上,更不在空铺列表里。

我们现场检查其他空铺时,如果不是看到广告布下还有一道门,又正好有人出入,根本不会发现那里还有间铺子。

又是在聊胜于无的情况下,查了查商铺分布图,图上居然没有这家店!

问了问商业公司现场的运营人员“这间是什么铺子?”

他的支支唔唔,引起了我们的怀疑。

然后,就查出来这间铺子被人使用了两年多。

四、审计程序

1.找商业公司要来最新更新的商铺CAD图:任何图上都没有这间铺子,这里原本就是公共区域;(因为现场运营说商铺分布图不是最新的)

2.要来这项目历年的商铺租金收取记录:从未收取过租金;

3.要来水电收取记录(这家铺子只用电没用水):电是从旁边商铺扯来的,公司没有这间铺子的代收代缴记录;

4.要来旁边店铺的租赁合同:合同内并没有包含这家裁缝店所在的场地(这道程序,是为证实:运营人员解释它归旁边一家店铺管理);

5.访谈附近店铺,人家说那是商业公司人员出租的,他们并不知情。同时也知道这个铺子最少开了2年了;

6.询问裁缝店的工作人员(不是老板,是她雇的1位中年大妈店员),说是每月都会交租金,大概是一个月也就几百块;

7.找专业人员测量和评估一下,这间铺子实用面积约4平米,很小的一间了。在这附近一楼商铺的最低租金也得200元/平,越小的铺子越贵,像这间铺子,正常出租的话最少1500左右。

8.面谈项目运营部和商业总部运营中心的负责人,来确定这家铺子是怎么建起来的?公司明文规定“加建铺子得有手续”,比如要有装修和水电保证金,验收程序等。

但是,什么资料都没有,明显是有人偷偷加建的。

9.项目运营人员、商业公司运营部,商业财务和招商人员,都是要参与商铺盘点的,但从来没有发现过这问题?除了项目运营人员知道有这间铺子外,其他人都说不知情。

10.与店铺老板沟通,回复说是原项目运营经理同意她加建的,钱也给了原运营经理。

我们从人事部门找到了已经离职的原运营部经理,他说:“一直有人想加建,他从来没有同意过!就算同意的话,也会向公司申请。”

五、审计结果

事实也很清楚了,这间铺子加建基本有2年了,是现运营经理同意加建的,只是他一直不承认收取了租金。

商业公司领导,包括运营部、财务人员、招商人员也全部将责任推到项目运营经理身上。

店铺的承租人也不承认给谁交租金了,但愿意交以后的租金,也愿意补足上一年的租金(想按1000元/月交租,共补12000元)。

项目运营经理最后也承认是他加建的,但不承认收过钱。

这种事,起诉吧?不太值当。

就算按1500元/平米来收取租金,两年也只能收取3.6万元租金,对于财大气粗的地产集团来说,这点儿钱也不会引起老板的重视。

再说,这位运营部经理也算公司老人了,几个老项目的招商和运营都干过,估计老板也不想闹的难堪。

最后,项目运营经理自己辞职了,还有一位商管也跟着辞职了!

六、后续与疑问

审计部出具的报告中,自然提出处罚建议:对商业公司一众领导和各部门负责人进行处罚,也包括集团财务中心的领导,因为集团财务也负责商业公司的资产盘点。

这件事儿,虽然涉及金额不大,但性质严重!

然后,商业公司掀起了轰轰烈烈的资产大盘点,商业老总亲自带队,领着大小经理对公司拥有商业资产的大小项目全都现场过了一遍!

虽然审计结束了,但有几个问题仍旧没有答案,你要说是审计人员无能,我也认!

店主和公司内部人员是没有任何的亲朋关系的。

那之前店主的租金到底交没交?交了多少?交给了谁?

难道只有项目运营经理擅自加建的?上面人真的不知道?

您认为呢?

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