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如何有效减少房贷, 怎么做才是划算的!
发布日期:2022-11-24

买房子对于很多人和家庭来说,是一件大事,毕竟一套房子动辄大几十万,上百万或几百万元,面对这么多钱只要少数人可以承担,所以大多数人选择了按揭贷款方式,然而大额贷款加上二三十年期限下来,利息往往高于贷款的额度,所以很多人都想提前还款,不过当初贷款方式和约定条款,对于很多人都是没有什么清晰的概念的,只知道在按月还贷款,等有钱了想提前还款到银行咨询才发现,多少年的月供还款竟然基本上是利息,本金还了很少,而且还不可以提前还款,或者要承担违约金。

首先纠正很多人的一个思想认知,房贷并不是随时可以想怎么还就怎么还的,有次数或时间限制。具体的限制和要求,见贷款合同约定,不同的银行有不同的要求。也就是说,提前还房贷必须先向银行提出提前还款的申请,不要觉得提交了提前还贷申请就万无一失。如果审核没通过是不能提前还贷的。所以被拒绝之后,可以去银行了解具体原因,然后按照相应的要求进行重新申请。另外如果合同有提前还款的约定,使银行损失了利息收益,是要承担违约责任,实际上就是要付违约金的。

为了保证银行的预期利益,很多银行都会对提前还款行为做出违约金或重签贷款合同的要求,具体要看购房者与贷款行签订的贷款合同相关的条款约定,一般在合同里面会写明。提前还款时,一般会支付一笔手续费,也称为“罚息”或“违约金”或者提前合同附加扣除的费用。另外也存在有些房贷合同中明确表明不允许提前还房贷。这种情况下便无法办理提前还款了。所以,有提前还款的打算可以咨询贷款的银行,才能确定能不能办理,怎么办理。

其次,提前还房贷是否划算也是大家比较关心的,关于这个话题相信很多人也都讨论过,有人认为提前还款不要还利息,肯定合适。不过,这里要说的是,不能一概而论,很多时候很多情况下,提前还款就未必划算,这里面有贷款方式选择的因素,比如:等额本金和等额本息;也有还款年限的影响,还有和银行关于违约约定的缘故。所以说要根据具体情况具体分析,所以在申请房贷的时候,还是要咨询好,看好合同中的各项规定。否则到时候吃亏的还是自己。

提前还房贷的时机和方式,跟当初办理贷款的时候是选择等额本息还款,还是等额本金还款是有很大关系的。按照等额本息的还款计算,贷款年限过半,说明全部贷款和利息已经超过了50%~80%被偿还完毕,剩下的月供本金占比重大利息极少,这个情况提前还款已经没有意义了。如果是等额本金还款,还款额中每月本金不变利息逐月减少,后期还款压力会越来越小,如果还款期已经达到1/4,那么此时提前还款更多的是本金,利息比较少,就算提前还款也节省不了多少钱。

如果大部分的本金和利息都被你还上了,这时提前还已经不划算了,节省不了多少利息。再加上通货膨胀的因素,物价在不断的涨,钱越来越不值钱了,而银行的贷款总量是一定的,还款的额度是固定的,也许现在的几千元钱在以后的通胀环境中,显得也就无足轻重了。另外,如果贷款利率较低,而且是公积金贷款,其实完全没有必要提前还款。等手里有存款了,其实这笔房贷也相当于您的理财计划之一。每个月的还款压力也不大,手里有存款作为家庭基金,以备不时之需。

最后要说的就是,如果有更好的投资渠道,可以利用手中的现金去,做更好的事情,或者是自己更想做的事情,那么就可以不用提前还贷。当然了,如果真的不想还月供,也没有什么投资能力,那当然是越早还款越划算,因为利息是按复利计算的,这样时间越长,利息就越高。比如30年的等额本息还款,基本利率下,利息就跟本金差不多了。最好的还款期限应该是在购房后的三到五年,这个时候把钱一次性还清更好一些,因为这个时间段,利息并没有付很多。

提前还房贷又分为全额或部分偿还两种方式,全额提前还清是把所欠房贷一次性还清,在银行办理手续还款即可。还款后,办理撤销抵押手续,房屋产权就彻底归属购房者了。提前偿还部分房贷又可分为两种:一种是在每月还款额固定不变的情况下,逐渐缩短还款期限。另一种是每月还款额减少,但还款期限不变。第一种方法的好处在于可以减少利息,后一种方法的好处是可以减少月供,缓解每月的还贷压力。

说了这么多,可能还是有人没找到适合自己的提前还款方式,或者不是很清楚如何操作使自己利益最大化。那么请牢记“提前还款的本质要义,应在于尽量减少本金,缩短贷款期限,使支出的利息更少”。只要是在这个范围内做对照,就永远不会出错。希望可以对大家有帮助,如果有好的意见或者建议,也欢迎留意讨论!

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